En nuestro país contamos con un Registro de Propiedad Inmobiliario que ha
pasado por diversos cambios y del que lamentablemente no existe aún una cultura
registral suficiente que prevalezca sobre la ignorancia que hay en nuestra
comunidad respecto a este tema. Hoy por
hoy mucha gente aún desconoce los beneficios que trae el registro de este
derecho real; sólo existirá una correcta aplicación cuando se haga un adecuado
uso de los principios base, entre ellos el Principio de Oponibilidad, Principio
de Legitimidad, Principio de Fe Pública y Principio de Prioridad. A la fecha, tenemos
una deficiente e insegura institución registral, sólo existirá una verdadera publicidad del derecho de
propiedad cuando cambiemos nuestro sistema
registral facultativo por un sistema constitutivo.
Para el presente artículo es necesario señalar ¿ Qué es Seguridad Jurídica y
cuál es su relación con el derecho de propiedad? para lo cual citaremos al
Tribunal Constitucional[1] que la
define como la garantía que informa a todos y se convierte
en un requisito indispensable para el desarrollo de los pueblos, en tanto
permite crear la certidumbre institucional que dota a los individuos de la
iniciativa suficiente, a partir de la titularidad del derecho de propiedad, dando
lugar a la generación de riqueza.
Ya que para el desarrollo del derecho de propiedad en los
términos que nuestra Constitución lo reconoce y promueve, no es suficiente
saberse titular del mismo por una cuestión de simple convicción, sino que es
imprescindible poder oponer la titularidad de dicho derecho frente a terceros y
tener la oportunidad de generar, a partir de la seguridad jurídica que la
oponibilidad otorga, las consecuencias económicas que a ella le son
consubstanciales.
Es decir, es necesario que el Estado cree las garantías
que permitan institucionalizar el derecho dado. La inscripción del derecho de
propiedad en un registro público es el medio a través del cual el derecho
trasciende su condición de tal y se convierte en una garantía institucional
para la creación de riqueza y, por ende, para el desarrollo económico de las
sociedades, tanto a nivel individual como a nivel colectivo.Por lo descrito por el Tribunal Constitucional la inscripción registral es
importante para el desarrollo económico siendo necesario referirse si esto
realmente se está cumpliendo con todas las personas y no solo con grandes entes
económicos.
Por lo antes señalado cabe hacer mención al Art. 949 de nuestro Código Civil que a la letra dice“
La sola obligación de enajenar un bien inmueble determinado hace al acreedor
propietario de él, salvo disposición legal diferente o pacto en contrario” por
lo cual podemos observar que el legislador opto por la adopción del principio
consensualístico de origen francés según la cual el consentimiento tiene la facultad de
transmitir la propiedad al adquirente, o el sólo intercambio de voluntades, perfecciona
la transferencia de la propiedad inmobiliaria, dejando de lado a simple vista,
la inscripción de un inmueble en el Registro Público correspondiente. Es decir,
la transferencia de propiedad no es constitutiva de derecho, porque nace fuera
del registro, no se perfecciona con la inscripción en el registro, como sí
sucede, con la constitución del patrimonio familiar así como con la hipoteca,
que son actos constitutivos, que nacen con la inscripción en el registro
respectivo.
Entonces nos hacemos la pregunta sobre ¿La sola
obligación de enajenar un inmueble realmente me hace propietario de éste bien? Yo
creo que la respuesta es no, pues resulta necesario que la persona que adquiere
un bien inmueble lo registre ya que de no hacerlo corre el riesgo de perder el
derecho de propiedad sobre dicho bien por cualquier circunstancia que ocurra a
futuro, como por ejemplo que el vendedor transfiera el inmueble a otra persona,
y ésta logra inscribir su derecho de propiedad ante el registro antes que el
primero, llevándonos a que compitan dos derechos: el derecho real y el derecho
registral lo cual generara desventajas como a) la incapacidad de determinar con
seguridad quien es el propietario de un inmueble, b) la posibilidad que exista
un contrato anterior c) el peligro de que un tercero ejerza su derecho a la reivindicación
y el peligro de la anulación de las transferencias anteriores afectando a terceros.
Dicho esto citaremos al Dr.
Rubén Guevara Manrique que nos dice: “Si bien es cierto que la compraventa se
perfecciona con el sólo consentimiento de las partes, en cambio, no existe
prueba alguna de dicha venta a falta de un documento, la prueba de la
existencia de un contrato de compraventa y sobre todo de su contenido es
difícil; por eso se tiene el cuidado de redactar un documento. Por otro lado,
el cambio de los consentimientos del Vendedor y del Comprador que perfeccionan
la compraventa, sigue ignorado por los terceros si no se lleva a su
conocimiento mediante una publicidad. Ahora bien, toda publicidad resulta
imposible si no se ha extendido un documento, lo único susceptible de ser
publicado. Los terceros tienen por lo tanto el mayor interés en conocer las
transmisiones de propiedad; sin ello no saben si la persona con la que tratan
es o no propietario de los bienes muebles o inmuebles que tiene en su poder. Es
por estas consideraciones que la práctica obliga a organizar una publicidad, lo
cual implica la redacción de un documento donde conste la compraventa y su
correspondiente inscripción”[2].
En conclusión llegamos a hacernos la pregunta si realmente se está
generando seguridad jurídica tomando en cuenta cómo actúan y piensan la
personas en el Perú ante el desconocimiento de las normas tanto en sus efectos
y beneficios que trae el sistema registral y la inacción de la población una
vez celebrado la enajenación ante un notario, por lo expuesto la única solución
sería la de pasar de un sistema registral declarativo condicionado a la
voluntad de las partes a un sistema constitutivo dejando de lado el principio
consensualístico donde el derecho de propiedad solo se perfeccione con su
inscripción en registros y así convertirse en un elemento de validez del acto jurídico
para evitar las desventajas antes señaladas y la inseguridad jurídica como por
ejemplo de actos simulados para evitar el cumplimiento de obligaciones por lo
cual debemos dejar de lado, las normas usadas en otros de países con
diferente realidades. Evoquémonos a que
la transferencia de propiedad inmueble se perfeccione con la inscripción en el
registro respectivo, lo cual, generará seguridad jurídica en las transferencias
inmobiliarias y consolidará el sistema registral peruano y la publicidad
registral.
Ximena Lovón Morales
Estudiante de Derecho
Universidad Católica Santa María
XII Semestre
[1]Exp.
N°0016-2002-AI/TC (Tribunal Constitucional 30 de abril de 2003).
